최우선 변제권 그것이 알고 싶다

부동산 계약에서 최우선 변제권은 임차인의 권리를 보호하는 중요한 법적 장치중의 하나입니다. 언제 주택임대차 보호법이 어떤 목적으로 제정이 되었는지 최우선변제권을 적용받기 위해서는 어떤 조건을 갖추어야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

최우선 변제권의 정의

최우선 변제권이 무엇이냐 하면, 소액 임차인이 임대차보호법 상 보호하는 보증금의 일정액을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 상가 또는 주택의 경매가 진행될 때, 임차인의 최소한의 권리를 보호하기 위해 마련된 제도라고 할 수 있습니다. 소액임차인이 보증금을 완전히 잃고 길바닥에 내 앉아야 하는 비참한 상황은 막아보자는 관점에서 제정된 법입니다.

주택임대차 보호법 제정 시기 및 목적

제정 시기

주택임대차 보호법은 1981년에 제정이 되었습니다. 

주택임대차 보호법 제정 목적

주거 안정성 보장: 임차인의 주거 생활을 안정적으로 보장하여, 국민이 안전하게 거주할 수 있도록 합니다. 임차인 보호: 임대차 계약에서 임차인을 보호하기 위한 법적 장치를 마련하여, 불공정한 계약 조건이나 임대인의 갑작스러운 계약 해지로부터 임차인을 보호합니다. 임대차 관계의 공정성 제고: 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 명확히 하여, 공정한 임대차 관계를 유지하도록 합니다. 주택 시장의 안정화: 주택 임대 시장의 과도한 변동을 방지하고, 안정적인 주거 환경을 조성하여 사회적 갈등을 최소화합니다.

최우선 변제권의 요건

최우선 변제권을 주장하기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.

첫째, 대항요건을 갖추어야 합니다. 대항요건은 전입을 해야 하고 점유를 하고 있어야 합니다.

둘째, 보증금이 최초담보물권설정일 기준으로 본 기준금액 이하이어야 합니다.

셋째, 배당요구 종기일 이전에 배당요구를 해야 합니다.

이 세가지 요건을 모두 갖추어야 최우선 변제권이 효력을 발생합니다.

대항요건(전입+점유)

주택임대차보호법에서 대항요건은 임차인이 임대인에 대해 법적으로 대항할 수 있는 조건을 의미합니다. 대항요건은 주로 두 가지로 구성됩니다: 전입과 점유입니다. 전입: 임차인이 해당 주택에 실제로 거주하기 위해 전입신고를 하는 것을 말합니다. 전입신고를 통해 임차인은 법적으로 해당 주택의 거주자로 인정받습니다. 점유: 임차인이 실제로 해당 주택을 점유하고 있는 상태를 의미합니다. 점유는 물리적으로 주택을 차지하고 있는 것을 뜻하며, 임차인이 주택을 사용하고 있는지를 기준으로 판단합니다.

이 두 가지 요건을 충족할 경우, 임차인은 임대인에 대해 강한 법적 대항력을 가지게 되며, 임대인이 임차인을 퇴거시키기 위해서는 정당한 이유와 절차를 따라야 합니다. 이로 인해 임차인의 권리가 보호받게 됩니다.

보증금액 기준 및 기준일

최우선 변제권의 보증금액 기준은 지역에 따라 다르며, 기준일에 따라 변동이 있을 수 있습니다.

주택소액임차인이 최우선 변제금을 받기 위해서는 담보물권설정일 기준으로 보증금 범위 이하이어야 하고 최우선변제액 만큼 보장을 받을 수 있습니다.

담보물권설정에는 근저당, 전세권, 담보가등기 등이 있습니다. 이 중에서 가장 먼저 설정된 것을 기준일로 봅니다. 만약 담보물권설정이 하나도 없을 경우에는 확정일자를 기준으로 하고 확정일자도 받지 않았을 경우는 현행법 기준으로 가장 최근의 기준일을 보시면 됩니다.

예를 들어, 16. 1. 1 서울특별시에서 9,000만원에 전세계약을 했는데 17. 2. 5에 근저당이 설정되었다면 보증금 범위가 서울은 1억이하 이기 때문에 해당이 되고 최대 3,400만원까지 보호를 받을 수 있습니다. 

이 제도는 최소한 월세라도 살 수 있도록 서민을 보호하기 위한 법으로 보증금 전체를 보호해 주는 것은 아니라는 점을 알아야 하고 최대한 이런 법의 적용을 받는 일이 없도록 안전한 거래를 해야 하겠습니다.

배당요구 절차

배당요구는 경매가 진행된 후, 임차인이 자신의 최우선 변제권을 주장하기 위해 필요한 절차입니다. 임차인은 경매가 시작되기 전에 배당요구종기일 이전에 배당요구를 해야 하며, 이를 통해 자신의 보증금을 우선적으로 회수할 수 있습니다. 배당요구는 법원에 제출해야 하며, 필요한 서류를 준비해야 합니다.

주택임대차보호법 기준

주택임대차보호법에 따르면, 소액임차인은 보증금의 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 법적 장치로, 임차인은 반드시 법의 요건을 충족해야 합니다.

관련 법령 및 참고 자료

최우선 변제권에 대한 자세한 내용은 관련 법령을 통해 확인할 수 있습니다. 또한, 다양한 온라인 자료를 통해 추가적인 정보를 얻을 수 있습니다. 예를 들어, 생활법령에서는 소액보증금 최우선변제에 대한 정보를 제공하고 있습니다.

부동산 경매에서 최우선 변제권은 임차인의 권리를 보호하는 중요한 요소입니다. 임차인은 자신의 권리를 잘 이해하고, 필요한 절차를 정확히 이행하여 보증금을 안전하게 회수할 수 있도록 해야 합니다.